En esta entrega vamos a plantear a grandes rasgos los inconvenientes y propuestas acerca de la legislación especial en materia de arrendamiento, pues no podemos quedarnos como espectadores estáticos ante una situación que día a día se agrava. Propuestas de una reforma legislativa en materia de arrendamiento inmobiliario, por Teresa Borges.
Del análisis efectuado en textos anteriores, creo que muchas de las críticas han quedado evidenciadas, o al menos inconscientemente explanadas al responder las inquietudes usuales de los usuarios.
Veamos:
- Multiplicidad de leyes, lo que origina inseguridad jurídica, desconocimiento de las mismas y complejidad en su aplicación.
- Multiplicidad de órganos administrativos competentes, sin lineamientos claros. Carencia en otros.
- Multiplicidad de procedimientos especiales administrativos y jurisdiccionales que derivan en indefensión e inseguridad jurídica.
- Desequilibrio del contrato para una de las partes.
- Onerosidad de los procedimientos para los usuarios dado lo complejo de los mismos.
- La transformación en asuntos administrativos de asuntos propios de la jurisdicción a través de procedimientos y órganos no capaces de dar respuesta y que resultan violatorios de derechos fundamentales consagrados en la Constitución.
- Procedimientos demorados y complicados al límite de lo absurdo que han conllevado a que la mayoría celebre estos contratos al margen de la ley.
- Descalabro de la paz social, con énfasis en el arrendamiento de vivienda.
Son muchas las críticas, y más aún si las referimos al sufrimiento diario de los usuarios, sin embargo creemos que lo anterior resume a manera general el fruto de estas nuevas leyes arrendaticias.
A nuestro juicio urge reformar toda la legislación. Ello no implica dejar de reconocer logros, o los pocos que haya conseguido, pero debe sincerarse la situación reconociendo los efectos negativos, fallas y carencias de toda esta nueva legislación.
Como punto de partida, nuestra propuesta legislativa se origina en dos aspectos a nuestro juicio vinculados: a) Despolitizar el derecho inquilinario; y b) Devolver a la jurisdicción lo que le es propio, y ello, insistimos no implica desconocer derechos conquistados pero mal entendidos.
En este orden de ideas y dado lo complejo de la materia estimamos que se debe:
- Promulgar un Código Arrendaticio. En este debe desarrollarse toda la normativa especial arrendaticia, considerando el arrendamiento en todos sus aspectos, según la tipología de inmuebles y sus usos: terrenos urbanos construidos y sin construir, fondos de comercio, franquicias, muebles, pensiones, viviendas, comercio en centros comerciales y en otro tipo de edificaciones, oficinas, industrias, consultorios médicos y centros educativos. Se deben considerar las características propias de cada uno, sus necesidades, problemáticas, los derechos y deberes de ambas partes de la relación arrendaticia. Eso sí, hay que simplificar los procedimientos y garantizar que cumplan con los nuevos preceptos constitucionales.
- Concatenar la aplicación de las Ordenanzas Urbanísticas y control de la titularidad de los inmuebles para cooperar con el orden en la ciudad y mantener control sobre la propiedad, sus derechos y deberes.
- Unificar el sistema de avalúo, y no solo en esta materia sino en otras esferas, independientemente luego del porcentaje que se quiera aplica. Resulta una burla para el ciudadano que su inmueble tenga un valor, por ejemplo, para el impuesto sucesoral y otro para el arrendamiento, lo que nos lleva al porcentaje de rentabilidad que puede ser diferente según la categoría de inmueble y su destino.
- Eliminar los procedimientos administrativos que no solo recargan la burocracia del Estado, no dan respuesta, sino que son fruto de corrupción.
- Técnica legislativa adecuada.
- Promover la construcción Pública-Privada de inmuebles para el arrendamiento de vivienda.
- Protección de los propietarios que destinan inmuebles para el arrendamiento de vivienda, sin distinción alguna.
- Promover el arrendamiento en todos sus ámbitos, pero especialmente en materia de vivienda, como primera salida habitacional
- Reglas claras en relación a la determinación del canon de arrendamiento, en los casos que amerite control, y en la terminación del contrato.
- La rentabilidad debe ser en verdad justa.
- Seguridad jurídica en cuanto a la recuperación del inmueble por el propietario
Muchas de estas propuestas ya existen o existieron
Muchas de estas propuestas están reflejadas en las legislaciones especiales derogadas y otras vigentes, solo que mal encausadas o planteadas o interpretadas, y esto es peor en materia de vivienda. Es quizás en este tipo de arrendamiento donde encontramos el reto, pues al final se enfrentaron dos derechos constitucionales: la vivienda y la propiedad privada.
Es solo cuestión de concientizar y retornar al camino de la negociación equilibrada de la ciudadanía, pero sobre todo, y no podemos dejar de mencionar, es un problema que depende principalmente de lo económico y de la política de Estado, y estos dos factores no dependen lastimosamente de una ley, y sin ello no podrá equilibrarse la relación arrendaticia en ninguno de sus ámbitos, y menos aún en el área de vivienda, donde justamente es tan necesaria en los actuales momentos.
Lo anterior es una de las tantas deudas sociales que tiene el Estado con la ciudadanía, y a pesar de los esfuerzos, estos han repercutido negativamente en lo que se pretendía solventar. El efecto ha sido totalmente contrario.
Es hora de tomar medidas serias si queremos rescatar el arrendamiento responsable y positivo al alcance de todo ciudadano independientemente del uso del inmueble.
Teresa Borges García, 9 de abril de 2018.